[한강타임즈 장경철 기자] 최근 저금리가 유지되면서 매달 안정적인 수익을 거둘 수 있는 상가가 수요자들의 인기를 끌고 있다.

상가의 경우 분양가는 전용면적이 아닌 공급면적을 기준으로 하다보니 유형에 따라 적게는 30%초반에서 많게는 70~80%선까지 큰 차이를 보이고 있다. 따라서 같은 분양가라도 전용률에 따라 실질 가격이 달라지는 셈이다.

예컨대 분양면적 66㎡의 전용률 50%인 A상가와 75%인 B상가가 있을 경우 3.3㎡당 분양가는 2000만원으로 같더라도, A는 실사용 면적이 33㎡에 불과해 실제 분양가는 4000만원에 달한다. 반면 B는 실사용 면적이 49.5㎡로 실면적 대비 분양가는 2667만원으로 계산된다.

결국 전용률을 이용해 실사용 면적 대비 분양가를 따져본다면 동일한 분양가라도 보다 실속형 상가 투자가 가능해지는 셈이다.

최근 부동산 업계에서 조사한 자료에 따르면 상가종류별 전용률은 근린상가 57.9%, 단지내 상가 70.0%, 주상복합상가 54.2%, 멀티테마상가 60.3%로 나타났다.

전용률이 가장 높은 상가형태는 단지내 상가로 테마멀티(테마+멀티복합) 상가형태에 비해 약 1.16배 높은 수치를 보였다.

단지내상가는 특성상 주로 단지 주민들을 위한 생활밀착형 업종(마트, 세탁소, 미용실 등)들로 구성되어 건물 층 수가 높지 않고, 주차장·엘리베이터 등 공용면적이 차지하는 비율이 적어 전용률도 상대적으로 높게 나타난 것으로 보인다.

반면 테마멀티상가는 적은 면적의 상가를 다수로 공급하는 경향이 있기 때문에 전용률이 비교적 낮게 형성된 것으로 풀이된다.

전용률이란 분양면적에서 복도·계단·화장실 등 공공 시설면적을 제외한 나머지 면적이 분양면적에서 얼마만큼을 차지하는가를 보여주는 백분율로서, 전용률이 높다는 것은 실사용 면적이 그만큼 많다는 것을 뜻한다.

통상 분양광고나 홍보 전단물 등에 등장하는 3.3㎡당 분양가격은 전용면적이 아닌 분양면적으로 표기되는데, 이는 전용면적보다 분양면적이 더 넓기 때문에 투자자들에게 어필하기 좋다는 이점이 있기 때문이다.그러나 전용률이 높다고 해서 무조건 좋은 것만은 아니다.

전용률이 높을수록 내부통로나 주차공간, 휴게공간 등이 취약해 상가 이용객들의 이동 동선이 외부 동선에만 의지할 수 밖에 없으며, 상권 활성화를 위한 필요면적이 충분히 확보되지 못할 가능성이 높기 때문이다.

한 상가전문가는 “상가 등 수익형부동산에 있어 분양가는 수익률과 연결되는 중요한 요소라고 볼 수 있다”며 “따라서 전용률 차이가 큰 상가의 경우 실제 사용면적 대비 분양가를 감안해 가격선을 확인하는 게 좋으며, 전용면적이 넓다는 것은 공간 활용도도 그만큼 높다는 의미하기 때문에 다른 점포에 비해 경쟁력을 확보할 수 있으므로 해당 점포의 전용률이 어느 정도인지를 파악해 투자자 스스로가 적정가격을 확인하는 것이 필요하다”고 조언했다.

▲ 전용률 높은 수도권 분양중인 상가현황

전용률 높은 수도권 분양중인 상가현황

○마곡지구 동익 드 미라벨(전용률 80%)=동익건설은 서울 강서구 마곡지구 I7-1,2블록에 들어서는 상업시설인 '동익 드 미라벨' 1층 회사보유분을 선착순 분양한다. 마곡지구의 주거~행정~업무타운으로 이어지는 골든트라이앵글 내에 위치하고 있다. 지하 1층~지상 8층으로, 연면적 4만4297㎡ 규모로 지상 1~2층과 8층에는 168개의 점포가, 3~7층에는 620대를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다.

상가 북서쪽으로 9000여 가구에 달하는 아파트 단지가 몰려 있고, 남쪽으로는 강서 세무서, 강서구청, 출입국 관리소 등의 행정시설이 들어설 예정이다. 동쪽으로는 LG 사이언스 파크, 이랜드 등의 업무시설이 조성된다. 컨벤션센터, 전시장, 신세계몰 등이 들어설 특별계획구역(예정)과도 마주하고 있다. 마곡지구 인근 상가에 비해 분양가는 낮고 전용률은 매우 높은데 준공은 오는 2017년 1월 계획이다.

○경기 동두천 브라운스톤 단지내 상가(전용률 93.33%)=경기 동북부지역의 핵심으로 부상하고 있는 동두천 지역에 아파트(278가구), 오피스텔(81실) 총 359세대 ‘브라운스톤 동두천’ 단지내 상가를 분양중이다. 총 6개 점포중 이번에 분양되는 점포는 5개로 점포가 모두 1층으로 구성되며 전용률은 93.33%의 높은 전용률을 자랑한다. 추천업종으로 편의점, 커피전문점, 미용실 등으로 분양가는 3.3㎡당 1,100만원선이며 즉시 입점이 가능하다.

○은평뉴타운 힐데스하임 상가(전용률 58.4%)=은평뉴타운에 힐데스하임 상가가 분양중이다. 지상 1, 2, 3층으로 이루어져 있으며 지상 1층의 총 전용면적은 994.72㎡이며 21개 호실, 지상 2층은 972.18㎡의 전용면적을 8개 호실, 지상 3층 972.18㎡의 전용면적에 8개 호실이 구성되어 있으며 지상 4층부터 16층까지 오피스텔과 소형 아파트가 공급된다. 구파발역 3분거리의 초역세권에 위치하고 있어 유동인구가 풍부하고 20만 배후세대를 갖춘 은평뉴타운 상권의 중심지이기 때문에 풍부한 인구 자원을 갖추고 있다. 또한 롯데몰, 가톨릭 성모병원, 소방행정타운의 단계적인 오픈을 앞두고 있다.

○동탄 프리미엄 아울렛(전용률 80%)=(주)태림종합건설이 경기도 화성시 동탄면 방교리 799-2외 8필지에 '동탄 프리미엄 아울렛'을 분양한다. 대지면적 12,727.27㎡, 연면적 8,013.22㎡, 지상 2층 8개동 규모로 오는 10월 그랜드 오픈할 예정이다. 교통량 유발 문제 등으로 시내중심부에는 대규모 패션타운 건립이 불가능해 독점상권으로 떠오를 전망이다.

삼성전자, 기흥공장, 화성1단지, 화성2단지, 삼성전자 협력사, 주변 동탄 일반 산업단지, 중·소기업, 공장 등도 인접해 수요자로 기대감을 주고 있다. 입점매장으로 아웃도어, 스포츠, 골프웨어, 남성복, 캐주얼, 잡화, 수입명품, F&B등 116개의 매장과 국내외 유명 패션브랜드 60여개 등 소비자의 구성요소를 갖췄다. 대지지분 97%, 전용률 95% 이상이며 분양가는 3.3㎡당 1층~2층 1,000~3,000만원 선, 8월 준공예정이다

○광교 유니코어 상가(전용률 80%)=광교신도시에 원일종합건설의 2번째 오피스텔인 4-6블록에 들어서는 '광교 유니코어' 오피스텔 단지내 상가가 분양중이다. 신분당선 경기도청역 도보 1분거리로 지하 1층~지상 2층으로 구성되어 있고 전용률 60%대, 1층 기준 3.3㎡당 1천만원대 부터 가능하며 494실의 단지내 근린 업종 및 역세권 업종 등 다양한 업종의 입점이 가능하다. 주변에 오피스텔 3천 여실이 밀집되어 있고 회사 사옥들이 계속 입주하고 있는 상황이어서 배후수요가 탄탄하다.

장경철 기자  2002cta@naver.com

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