시장경제 전문 연구기관 자유기업원(원장 김정호)은 뷰포인트 칼럼에서 “현재의 전세가격 급등을 ‘전세대란’과 같은 용어로 묘사하는 것은 자칫 시장 과정을 왜곡시킬 수 있는 정부개입을 정당화하기 쉽다”며 “부동산시장에서 주택의 수요와 공급이 조정되어 정상을 찾아가고 있는 정상적인 과정에 공공임대주택 확대 정책과 같은 대책을 고려하는 것은 위험한 발상”이라고 주장했다.

주택 매매가격과 주택 임대가격의 현격한 격차

현 전세금 급등 상황을 언론에서는 ‘전세대란’이라고 부르고 있다. 그러나 우리는 이 현상을 주택 가격이 하락할 것으로 투기적으로 예상하는(인플레율보다 더 낮은 율로 주택가격이 상승할 것으로 예상하는) 많은 사람들이 구매보다는 전세를 선택했기 때문으로 설명할 수 있다. 이런 투기적 예상에 변화가 없게 되면, 아마도 전세금은 매매가격과 같아지는 수준까지 올라갈 것이다. 또한 이런 용어는 현재 상황을 정부의 특별한 조치가 필요한 것처럼 보이게 만드는 경향이 있으므로 경계해야 한다.

가진 자에 대한 응징은 부메랑이 되어 돌아온다

사람들이 주택을 구매할 때 고려하는 것은 비단 주택가격의 상승에 대한 기대만은 아니다. 실제로 주택매매가격이 전세 가격에 비해 현저히 높은 현 상황에서 전세 세입자로 있는 사람은 종합부동산세의 신설이나 강화, 그리고 2채 이상의 양도소득세 중과 조치를 원할지 모른다. 그러나 이는 임대를 할 주택 공급이 줄어드는 것을 의미하며 전세 수요 증가로 인한 전세 가격에 상승을 야기한다. 부동산 경기를 살리기 위해 서울을 제외한 수도권에서 양도세 비과세를 한시적으로 허용했을 때 청약이 늘어났으며 전세대란과 같은 조짐 또한 없었음을 기억할 필요가 있다.

공공임대주택 공급 확대 주장과 정부의 값싼 배추 공급 확대 주장

정부의 공공임대주택 확대 주장도 정부의 값싼 배추공급 확대 주장과 전혀 다를 바 없다. 공공임대주택도 임대 가격이 시장가격보다 더 낮을 때 비로소 임대를 얻고자 하는 사람들을 만족시킬 것이고 또 그렇게 책정될 것이다. 그러나 이 경우 납세자들의 세금으로 메운 가격차의 보전금액까지 고려하면 실제로 경제적 이득이 창출된 것은 전혀 없는 반면, “값싼” 임대주택에 입주하려는 ‘줄서기 경쟁’과 ‘줄서기 비용’을 고스란히 만들어낼 것이다.

전세가격 급등에 따른 은행들의 전세자금 대출 확대도 찬반 논란의 대상이 되고 있다. 만일 ‘금리가 다시 올랐을 때’ 대출된 전세자금들이 동시다발적으로 부실화될 가능성을 안고 있다면, 이는 당연히 문제가 될 수 있다. 그러나 아직 주택 매매가격에 비해 전세 가격이 현저하게 낮은 상황에서 그리고 은행들에 대한 정부의 강제가 없는 상황에서 자발적으로 전세자금 대출을 늘리고 있고 이 대출이 동시다발적으로 부실화될 위험이 없는 것으로 은행들이 판단하고 있다면, 이러한 대출행위에 대해 간섭할 필요는 없다.

시장과정을 왜곡시키는 정부 개입 없어야

보통의 상황에서 주택의 매매가격과 전세 가격이 커다란 격차를 보일 이유는 없다. 주택의 매매가격과 전세 임대 가격 사이의 현격한 격차는 인플레이션의 상존, 혹은 통화팽창 등에 따른 주택경기의 상승에 따른 자본이득의 기대심리를 반영하고 있다. 이런 자본이득의 기대심리가 약화되는 부동산 경기 하락국면에서는 그 격차가 급격히 줄어들거나 심지어 역전할 수 있는데 현재의 전세가격 급등이 바로 이런 현상으로 이해할 수 있다. 그런 점에서 현 상황을 ‘전세대란’과 같은 용어로 묘사하는 것은 자칫 정부개입을 정당화하기 쉬우므로 신중하게 사용될 필요가 있다.

김재태 기자  news@hg-times.com

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