최근 부동산 시장에 공급과잉이 화두로 떠오르고 있다. 미국 금리인상, 가계부채 관리방안시행과 함께 부동산 시장에 3대 악재로 등장한 것이다.

공급희소성이 중요한 이유는 투자안정성 때문이다. 최근 전세난과 저금리 기조로 공급물량이 늘면서 아무리 입지가 뛰어난 곳에 들어서는 아파트나 오피스텔이라 하더라도, 공급이 늘어날 경우 실수요자나 임차인을 구하기 어렵다면 공실률이 높아질 수 있기 때문이다.

반면 희소성을 강점으로 한 분양단지들이 속속 선을 보이고 있어 실수요자나 투자자의 관심을 끌고 있다.

일단 희소성이 높은 분양단지는 타 상품과 비교해 수익률이 좋고 이용 고객이나 임차인 위주의 맞춤형으로 구성된다는 공통점이 있다.

이처럼 희소성을 강점으로 한 수익형 상품으로 ▲조망권 테라스하우스, 오피스텔 ▲사거리·삼거리 코너 상가·오피스텔 ▲지하철 직통 상가 ▲신도시·택지지구 내 상가·오피스텔 등이 있다.

하지만 당장은 희소성 높은 분양단지라도 공급이 과열될 경우 인기가 향후에도 지속한다는 보장이 없기 때문에 인근에 유사한 경쟁상품 공급은 없는지, 자체 경쟁력은 확보했는지, 주변 대비 가격 경쟁력은 있는지 등을 종합적으로 따져본 후 투자에 나서야 한다고 업계의 조언하고 있다.

부동산일번가 황만희 이사는 “최근 부동산 분양시장에 공급과잉 문제에서 자유롭고 경쟁력을 갖춘 희소성 상품이 트렌드로 자리잡을 것"며 ”최근에는 각자의 단점을 보완한 하이브리드형 분양단지들이 선을 보이고 있는데 이들도 희소성 차원에서 주목을 받고 있다“고 말했다.

▲조망권 테라스하우스, 오피스텔=올해 분양시장의 핵으로 등장하고 있는 테라스하우스도 주택 선택 시 조망권과 쾌적한 환경 등 주거 환경이 중시되면서 조망을 확보하기 위한 전쟁이 치열해질 전망이다. 최근에 나오는 조망권을 확보한 테라스하우스는 공급시 최대 수백 대 1의 경쟁률을 기록할뿐더러 수천만 원대 웃돈(프리미엄)이 붙어 거래될 만큼 몸값이 상승하고 있다. 주거기능이 강화되고 있는 오피스텔도 사정은 마찬가지다.

먼저 인천 논현지구 바닷가에 위치한 ‘이안 라온파미에’가 모델하우스를 그랜드 오픈하고 분양중이다. 지하 1층~지상 4층, 전용면적 기준 100~115㎡의 298세대로 대단지로 구성된 희소성이 높은 바닷가 테라스하우스 단지로 전용률 85%선, 일부세대는 바다조망과 복층형 공간 활용이 가능하다. 전세대가 선호도가 높은 남향배치며 주차공간은 세대당 1.5대가 제공된다. 입주예정일은 2017년 3월경이며, 중도금 60% 무이자로 입주시까지 자금 부담을 줄였다.

다음으로 서울 금천구 가산디지털시티 내 ‘가산 대명 벨리온’ 오피스텔이 분양중이다. 총 585실로 연면적 24,990.61㎡, 지하 3층~지상 16층 규모로 전용면적 16~31㎡, 9개타입으로 공급예정이며 건폐율이 약 30%라 쾌적한 주거환경이 조성된다. 서울디지털산업단지 3단지는 그동안 일반 분양형 오피스텔 공급이 전무한 지역으로 1호선·7호선 더블역세권 도보 3분거리 입지로 공급되는 최초 오피스텔이라는 평가다. 주요 개발호재로 2020년(예정)까지 인근에 서부간선도로가 지하화로 계획, 일반도로와 공원으로 조성될 경우 직접 수혜단지며 일부세대는 안양천 조망이 가능하다.

이어 교육도시로 조성되는 시흥 배곧신도시 내 서울대학교 시흥캠퍼스 예정부지 바로 앞에 위치한 '배곧 헤리움 어반크로스'는 1,906실 대단지로 분양중이다. 이 가운데 2차분은 총 1026실로 △A타입(전용 22㎡) △C타입(전용 26㎡) △D타입(전용 40㎡) 구성되며 3.3㎡당 600만원대 최저가로 공급된다. 원룸형은 총분양가가 1억 초반으로 중도금 60% 무이자에 3000만원대면 투자가 가능하며 대출활용 시 최대 10% 이상 수익이 가능하다. 원룸형은 임대 수익형 상품이며, 아파텔인 투룸형은 서울대 및 신세계 아울렛, 주변 공단 및 시화 MTV개발 관련 근무자 중 신혼부부, 전문직 종사자 등 실수요자 및 투자자 등이다. 입주는 2018년 7월 예정이다.

마지막으로 인천광역시 중구 중산동 1951-2번지에 바다와 공원 조망권을 확보한 '해이든 영종 레지던스' 오피스텔이 12월 분양을 앞두고 있다. 지하 1층~지상 20층, 연면적 5801.10㎡규모로 생활형 숙박시설과 근린생활시설로 구성된다. 전용면적 기준 20㎡으로 전용률 약 60%, 분양가는 최저 9,000만원대(부가세 별도)에서 1억 1000만원대(부가세 별도)로 공급되는데 타 상품과 평균 5천만원정도(분양가 30%) 저렴하다. 해이든 영종 레지던스 오피스텔 운영사는 국내 굴지의 건물관리회사인 세한텍스로 영종도 상주 근무직원 상당수가 해이든 영종 레지던스에 숙소로 사용 예정이다.

▲사거리·삼거리 코너 상가=사거리 또는 삼거리 코너 상가나 오피스텔의 몸값이 높아지고 있다. 희소성이 높은데다 먼저 사거리·삼거리는 각 섹터를 이용하는 유동인구가 많고 행단보도가 설치되어 섹터간 이동이 수월하며 상권의 중심지 역할을 한다.

또한 코너형 상가는 상업시설에서 가장 중요한 요소로 꼽히는 접근성과 가시성이 좋아 상권활성화에 큰 도움이 되고 개방성이 좋아 쾌적하고 시원한 느낌을 줘 자산의 가치도 높이기 때문에 투자자들에게 선호도가 높은 편이다.

먼저 위례신도시 중앙역예정지 인근에 위례 아이플렉스 상가가 분양중이다. 지하 2층~지상 7층, 연면적 19,479.81㎡규모로, 지상 1층~7층에 147호실로 공급된다. 도보권내 1만3000세대 약 4만명의 상주인구가 배후 수요다. 위례신도시 중심부에 위치해 보행, 자전거, 트램, 차량을 통한 접근성이 우수하다. 또한 위례중앙역(위례~신사선)과 트램역이 인접해있어 풍부한 유동인구가 예상된다. 3면접도 전면상가로 경쟁력을 갖췄으며 현재 치과,내과, 피부과 등이 선임대로 입점이 확정된 상태며 총 155대의 주차가 가능하다.

다음으로 우성건영(주)이 분양하는 '우성미사타워' 상가는 미사강변지구 중심상업지 1-2블럭에 위치하며, 지하 4층~지상 14층, 25,770.55m² 규모로 24m, 20m도로를 접하고 있다. 전용률 51.12%며 호수 근린공원을 바로앞에 두고 있어 탁트인 조망이 가능하다. 또한, 반경 500m에 아파트11,897세대(약4만여명) 배후수요를 확보한 호수공원 메인도로 삼거리 코너입지다. 미사 중심상업지내 가장높은 14층의 우성미사타워 상가는 바로 앞 망월천 조망이 가능하며, 메인 대로변 초입 삼거리에 위치해 있어 노출성이 뛰어나며 하남 미사 중상지구내에서 가장 빠른 입주로 각종 프랜차이즈, 병의원, 학원 등 업종 선점과 높은 프리미엄이 기대된다.

▲지하철 직통 연결 상가=같은 역세권이라고 하더라도 지하철과 직접 연결되는 상가는 희소성으로 인해 주목을 받는다. 지하철 직통 상가는 지하철을 이용하는 유동인구 유입이 수월하고 아파트나 오피스텔 입주민 수요가 확보되는 등 상권활성화 유리하다는 장점이 있지만 타 상가에 비해 분양가 높고, 공급 물량 많아 주의가 요구된다. 지하철 직통 상업시설은 상권활성화에 성공할 경우 지역의 랜드마크 역할을 하지만 실패할 경우 지역 상권에 악영향을 미처 오히려 흉물로 작용 할 수 있다. 따라서 지하철 직통 상가에 투자할 경우 고객 동선의 흐름이나 다양한 키테넌트 유치 가능성, 상권 활성화 방안 등을 고려해 투자에 임해야 한다.

신동아건설은 5호선 강동역과 직접 연결된 초역세권 상가 '강동역 파밀리에 테라자'의 투자자와 임차인을 모집하고 있다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개, 총 76개 점포로 공급되며 휴식과 새로운 테마, 맛과 멋을 함께 즐길 수 있는 테라스 스트리트형 상가로 개발되어 개방감이 높고 가시성과 접근성이 뛰어나다. 업무동 상가도 분양중이다. 지상 1층~5층은 상가로 공급될 예정이고 실투자금은 5억원대 부터 이며, 전용면적은 80.85~270.12㎡, 추천업종으로는 1층은 약국, 커피숍, 전문음식점, 은행 ATM기 등 2층은 은행 등 금융기관 3~5층은 피부과, 소아과, 이비인후과, 정형외과 등이다. 지하철과 연결되는 지하 1층 만남의 광장인 분수대를 비롯해 먹거리와 쇼핑을 겸비한 독점상권이 형성된다.

▲신도시·택지지구 내 상가, 오피스텔=최근 서울 접근성이 좋은 신도시나 택지지구 내 오피스텔이 '인기몰이'를 하고 있다. 작년 9·1 부동산 대책으로 정부가 오는 2017년까지 대규모 택지지구 지정을 중단하기로 하면서 희소성이 부각되고 있기 때문이다. 특히 신도시나 택지지구 내 오피스텔은 다른 지역과 비교해 실생활에 필요한 인프라가 손색없이 갖춰져 있고,편리한 교통망이 구축돼있다. 또 대부분 업무지구나 산업단지와도 가까운 경우가 많아 탄탄한 대기수요를 확보하고 있다보니 공실률이 상대적으로 낮은 장점을 갖고 있다.

위례신도시 우남역세권 근상 1-4BL에 우남역 이-타워(E-Tower) 프라자 상가가 분양중이다. 지하 3층~지상 11층 연면적 13,447.83㎡규모로 지하 3층~지하 1층은 주차장, 지상 1층~지상 11층은 총 86개 점포로 구성되며 3.3㎡당 분양가는 900만~4500만원선이다. 우남역세권은 위례신도시에 처음으로 조성되는 더블역세권 상권으로 최대 상업지구 밀집상권으로 중심이자 우남역 환승지역의 풍부한 유동인구 유입이 예상되는 지역이다. 전용률 54%대로 우수하며 계약금 10%에 40% 중도금 무이자 혜택이 주어지며 입점은 2017년 상반기 예정이다. 사계절 풍요로운 자연 혜택인 창곡천의 뛰어난 조망권 이용이 가능하다.

▲수변상가=수변상권은 수도권 주요 신도시나 택지지구에서 잇달아 조성되고 있다. 호수공원 등이 산책로 겸 인기 상권으로 부각되면서 강이나 천, 호수를 낀 신도시·택지지구 내 수변 상가 분양도 활기를 띠고 있다.

인천 청라국제도시, 경기 김포 한강신도시, 하남 미사강변도시, 수원 광교신도시, 화성 동탄2신도시 등 수도권 요지의 수변 상가는 아파트 분양 호황과 더불어 조기에 매진되는 사례가 나오고 있다. 이들 수변 상권에는 입주민 수요를 끌어들이고, 그 지역에 대표적인 명소로 활성화될 수 있다는 장점이 있다. 

대표적인 수변상가로 두손건설이 인천시 청라국제도시 문화의료시설 부지에 ‘지젤엠청라’ 상업시설이 분양하고 있다. ‘지젤엠청라’가 공급되는 커넬웨이는 청라지구 내 명소로서 수변도로와 이를 따라 조성된 녹지공간이 풍부해 공원처럼 이용하는 소비자들이 많은 곳이다. 지하 3층~지상 5층, 연면적 5만9545㎡ 규모(점포 수 미상) 규모로 조성되며 커넬웨이와 건물 내 지하광장이 바로 연결되도록 지어진다. 대형 멀티플렉스 영화관 입점이 확정됐고 수영장 및 스포츠센터 등 키 테넌트 시설의 임점이 예정돼 있어 상가 활성화 가능성이 높다.

장경철 기자  2002cta@naver.com

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