내년 부동산 경매 핵심 키워드 알아보니

올해 부동산 경매시장의 핵심 키워드는 ‘호황’이었다. 올핸 부동산 경기 호황으로 법원경매로 유입된 물건이 급감했고, 평균낙찰률과 응찰자수는 덩달아 역대 최고치를 갱신했다. 저금리 기조로 인해 월세 전환율이 높아지면서 저렴하게 주택을 낙찰받아 월세 수입을 올리려는 투자자들이 경매장에 크게 몰렸기 때문이다.

그럼 내년 부동산 경매시장 전망은 어떨까. 올해에 이어 내년에도 경매물건 부족과 고가 낙찰 경쟁은 지속될 것이란 전망이 우세한 가운데 '토지'가 2016년 부동산 경매시장을 뜨겁게 달군 핵심 키워드로 스포트라이트를 받을 것이란 관측이 지배적이다.

특히 제2공항 건설로 스포트라이트를 받는 제주지역과 지방 혁신도시의 토지가 2016년 부동산 경매시장의 화두가 될 가능성이 높다는 것이다. 부동산 경매 전문가들이 풀어놓는 올해와 내년 경매시장의 핵심 키워드를 들여다봤다.

11일 지지옥션에 따르면 10일 기준으로 올해 전국에서 진행된 경매건수는 총 14만3854건을 기록했다. 남은 20일 동안의 경매진행건수를 포함시킬 경우 15만건을 조금 넘어설 것으로 추산된다.

이는 전년 동기(20만2145건)대비 25% 가량 줄어든 물량이다. 경매시장이 호황이던 2005년(42만9295건)과 비교하면 거의 3분의 1 수준이다. 이는 부동산 거래가 활발해지면서 경매시장으로 나오는 매물이 크게 감소했기 때문이다.

이같은 경매물건 감소는 낙찰률 및 평균응찰자 상승으로 직결됐다. 올해 낙찰건수는 5만3805건으로 낙찰률 37.4%를 기록하는 등 역대 최고점을 찍었다. 평균응찰자도 지난해대비 0.3명 증가한 4.3명으로 경매 통계가 작성된 2001년 이후 가장 높은 경쟁률이다. 낙찰가율은 71.4%. 지난 2008년 72.0% 이후 7년만에 최고치를 기록한 셈이다.

올해 경매시장에서 가장 경쟁이 치열했던 분야는 주거시설 경매였다. 수도권을 중심으로 전세난이 심화되면서 조금이라도 저렴한 가격에 주택을 구매하려는 수요들이 경매시장에 대거 몰렸다는 게 부동산경매 전문가의 분석이다.

전국 주거시설 법원경매는 5만2521건이 진행됐으며, 이중 2만3465건이 낙찰됐다. 낙찰률은 44.7%로 최고치를 기록했던 지난 2007년과 타이기록을 세웠다. 평균낙찰가율은 86.0%로 2007년(86.2%) 이후 8년만에 최고치를 기록하며 금융위기 이전 수준을 회복했다. 평균응찰자수는 전년대비 0.7명 증가한 6.1명으로 역시 신기록이다.

투자자들의 뜨거운 관심에 힘입어 아파트 법원경매 평균낙찰가율은 91.4%를 보였다. 이는 2년 만에 10%포인트 상승한 셈이다. 특히 하반기엔 아파트 경매물건이 급속도로 줄어들면서 낙찰가율이 100%를 넘는 아파트도 속출했다.

서울 노원구 상계동 상계주공(전용면적 45.6㎡) 11층 아파트는 2012년 3월 1억4699만원에 낙찰됐으나 올 8월에는 같은 평형의 12층 낙찰가격이 1억7136만원으로 상승폭이 16.6%에 달했다.

강남구 역삼동 개나리아파트 171.5㎡(5층)는 3년전 5명이 입찰해 11억390만원에 낙찰됐으나 올해는 같은 평형(11층)에 12명이 경합해 감정가를 훌쩍 넘긴 12억8500만원에 낙찰됐다. 논현동 두산위브1단지도 8억7000만원이던 낙찰가격이 9억8415만원으로 3년새 1억원 이상 올랐다.

"아파트는 부동산중 가장 환매가 쉽고, 내부 평형이나 가격 등의 정보가 비교적 정확하게 나와 있어 경매시장에서 가장 리스크가 적은 물건이란 점에서 인기가 높다"는 게 부동산경매 전문가의 설명이다.

상가 등 업무상업시설에 대한 관심도 꾸준했다. 업무상업시설 경매 진행건수는 연말까지 3만1100여건으로 2001년 이후 최저치다. 10일 현재 평균낙찰가율은 64.3%로 전년대비 0.6%포인트 증가했다.

수익성 부동산에 대한 관심이 높은 가운데 경기호조로 수년째 경매시장에서 유찰을 거듭해온 대규모 시설들이 집중 소진된 것으로 파악됐다.

실제로 지난 012년 첫 경매에 나와 3회 유찰과 3회 변경을 거친 서울 종로구 묘동의 구 단성사 빌딩은 올해 3월 감정가 962억원의 60%인 575억원에 낙찰됐다.

2012년에 경매개시 결정이 내려진 경북 영주시 판타시온리조트의 경우 9번의 유찰 끝에 지난 8월 감정가 1424억원의 7% 수준인 57억원에 새주인을 만났다.

법원경매 토지 낙찰가율은 2011년 이후 가장 높은 68.1%의 낙찰가율을 기록했다. 특히 지방 5대 광역시 낙찰가율 평균이 85.3%, 지방도 낙찰가율 평균이 75.4%(수도권은 62.4%)에 이르는 등 지방을 중심으로 토지 경매 열풍이 뜨거웠다.

지난 8월 낙찰된 경남 밀양시 삼랑진읍 행곡리 인근 임야 5355㎡의 경우 경매통계 작성 이후 단일경매 건수 응찰 최다 인원인 240명이 몰리면서 감정가의 1135%인 7898만원에 낙찰이 이뤄졌다. 전남 화순군 춘양면 임야의 경우 156명, 제주 서귀포시 대정읍 가파도 대지에 152명이 몰렸다.

내년에도 큰 이변이 없는 한 올해의 분위기가 이어질 전망이다. 주거시설은 내년 상반기까지 치열한 고가 낙찰 경쟁이 펼쳐질 것으로 예상된다. 하지만 내년 경매시장에서 가장 기대되는 분야는 토지시장이다.

역대 최고점을 찍은 주거 및 업무시설에 비해 아직 역대 최고점 대비 여유가 10%포인트 이상 남았기 때문이다. 귀농·귀촌 및 탈도시화 추세, 지방혁신도시 및 공기업 이전으로 지방 거주 환경 등이 개선된 것도 긍정적인 영향을 미치고 있다.

제주도는 신공항 개발호재로 투자 열풍이 고조되고 있다. 일부 지역이 토지거래 허가지역으로 지정됐지만, 경매는 토지거래 허가지역도 허가없이 낙찰만으로도 소유권 이전이 가능한 이점을 활용하면 도움이 될 수 있다는 전문가의 조언이다.

업무상업시설에 대한 낙찰가율 및 경쟁률도 다소 오를 것으로 전망된다. 베이붐세대 은퇴가 본격화되고, 창업시장이 활성화 되면서 상업시설에 대한 수요는 갈수록 커지기 때문이다.

다만 금리인상 및 가계부채 축소와 관련된 정책이 시행될 경우 일반가계의 부동산 대출 총액이 부담으로 작용할 수 있다. 올해 쏟아져 나온 신규분양 물건들의 분양이 원활하지 않을 경우 부동산 가격의 상승세가 멈출 수 있다는 우려도 나온다.

지지옥션 관계자는 “금융정책은 경락잔금 대출 한도, 대출 금리와도 직결돼 경매물건 매수세에 영향을 미치게 된다”며 “분양과 일반시장의 거래가격과 거래량도 경매 물건의 증감과 낙찰가격에 민감하게 반응할 것으로 판단돼 정책과 일반 시장을 잘 관찰할 필요가 있다”고 당부했다.

이 관계자는 내년 투자전략에 대해 “주거의 경우 시세대비 5~7% 저렴하게 낙찰을 받을 수 없다면 쉬어가거나 일반매물을 사는 것이 현명하다”며 “2013년도대비 10% 이상 낙찰가율이 오른 현 시점보다는 상승세가 꺾인 시점을 다시 노려보는 전략도 필요하다”고 말했다.

그는 또 “업무상업시설은 저금리로 기대수익률을 낮게 잡아 낙찰가를 써내고 있는 만큼 좀 더 공격적으로 임할 필요가 있다”며 “취득가격을 최대한 낮추고, 임대 수준을 상향시켜 매각하면 시세차익과 수익률을 동시에 기대할 수 있다”고 귀띔했다.

장경철 기자 2002cta@naver.com