올 가을에도 분양성수기에 수익형 부동산의 전망은 어떨까. 여전히 수익형 부동산의 강세가 전망된다.

벌써부터 여러 유망지역에서 다양한 수익형 상품들이 선을 보일 준비를 하며 투자자의 선택을 기달리고 있다.

수익형 부동산에 수요는 점점 확대되고 있다. 불과 2~3년전만해도 수익형 부동산의 주된 투자군은 베이비부머 세대였다.

하지만 이제는 분명 다르다. 오히려 20~30대의 약진이 눈에 띈다. 과거에는 은퇴후에 노후대비에 초점이 맞춰졌다면 이제는 한 살이라도 경제활동이 가능할 때 미리 노후를 대비하거나 저금리에 수익형 부동산 투자로 발생하는 수익으로 생활비를 충당하는 경우가 늘고 있다.

사전에 수익형 부동산을 통해 자녀들에게 미리 증여를 통해 부를 이전하는 사례도 늘고 있다.

실제로 해마다 증여세를 신고하는 사람의 수가 증가하고 있는데 지난해 상가·오피스텔 등 수익형 부동산과 토지 등 부동산 증여 거래가 24만건을 넘어서 사상 최대치를 기록한 것으로 나타났다.

증여세 부동산 평가 기준은 시가가 원칙으로 부동산의 표준인 아파트는 대부분 시가로 평가한다.

하지만 상가 등 수익형 부동산이나 토지는 보충적 평가 방법인 기준시가로 평가할 때가 많고 개별 상가의 시가를 확인하기 어렵기 때문에 기준시가는 일반적으로 시가의 70~80%선으로 평가되어 증여세를 줄일 수 있는 여지가 많다.

이처럼 수익형 부동산으로 유리한 환경이 조성되고 있지만 공급 또한 증가해 치열한 경쟁이 예상된다.

업체에서는 한명의 투자자나 실수요자를 잡기위해 다양한 노력을 기울이고 있는데 투자자나 실수요자 입장에서는 보다 나은 수익과 환경을 고려해야 하므로 공간활용도를 높이는데 초점을 맞추고 있다.

대표적인 공간활용도로 ▲높은 층고 복층형 활용 ▲전용률↑ ▲테라스 제공 ▲발코니 제공 등이 있다.

▲높은 층고 복층형 활용=공간 활용도가 높은 ‘복층(duplex)형’ 수익형 상품이 틈새 상품으로 인기를 끌고 있다. 기존 오피스텔의 전형적인 원룸공간에서 벗어나 자기만의 공간을 꾸미거나 각자 생활의 독립성을 유지할 수 있기 때문에 임대 수익도 좋아 인기다.

실제 오피스텔의 경우 입주자가 실내공간을 2개 층으로 활용할 수 있게 한 복층형 오피스텔이 인근 같은 면적 원룸형 오피스텔보다 높은 임대수익을 거두는 것으로 나타났다. 

▲높은 전용률=전용률은 특히 상가에서 민감하다. 상가의 경우 분양가는 전용면적이 아닌 공급면적을 기준으로 하다보니 유형에 따라 적게는 30%초반에서 많게는 70~80%선까지 큰 차이를 보이고 있다. 따라서 같은 분양가라도 전용률에 따라 실질 가격이 달라지는 셈이다.

예컨대 분양면적 66㎡의 전용률 50%인 A상가와 75%인 B상가가 있을 경우 3.3㎡당 분양가는 2000만원으로 같더라도, A는 실사용 면적이33㎡에 불과해 실제 분양가는 4000만원에 달한다. 반면 B는 실사용 면적이 49.5㎡로 실면적 대비 분양가는 2667만원으로 계산된다.

결국 전용률을 이용해 실사용 면적 대비 분양가를 따져본다면 동일한 분양가라도 보다 실속형 상가 투자가 가능해지는 셈이다.

▲테라스 제공=최근 수익형 부동산에 테라스가 핫 아이콘으로 등장하고 있다. 테라스 전성시대(全盛時代)로 불릴만큼 테라스를 접목하려는 상가와 오피스텔 들이 속속 선을 보이고 있다. 테라스 공간만큼 전용면적이 늘어나 공간활용은 물론 수익까지 올라가기 때문인데 특히 테라스를 갖춘 상가나 오피스텔은 찾는 사람이 많다 보니 주변 상품보다 임대료도 높다. 

▲발코니 제공=최근 전실 발코니를 특화한 상품도 늘고 있다. 대표적인 상품은 대형 오피스 공간을 나눠 필요한 면적만큼 사용하는 섹션 오피스가 대표적이다. 서비스 공간을 제공함은 물론 별도의 공간을 제공해 업무 만족도를 높힌다는 전략으로 풀이된다.

업계에서는 향후에도 이러한 알파 공간을 활용한 마케팅이 공급이 활발해 질것으로 전망하고 있으며 투자자나 실수요자의 주목을 받을 것으로 전망하고 있다.

한 부동산 전문가는 “수익형 부동산은 상품의 아파트와 비교해 전용면적이 적어 상대적으로 분양가가 높아 보인다”며 “향후 업체에서는 이러한 실 사용면적을 높이기 위한 공간활용도 높이기 전략이 대세로 급부상 할 전망이며 다만 높은 층고나 테라스 등에 따른 분양가 인상, 인테리어 비용 및 관리·유지비 증가 등은 계약 전 충분히 고려해야 할 사항으로 보인다”고 말했다.

▲ 공간활용도 높힌 수도권 주요 수익형 부동산 현황

공간활용도 높힌 수도권 주요 ‘수익형 부동산’ 현황

○서울 광진 화양동 광진 아스하임 3차=서울 광진구 화양동 17-16, 80, 82번지 일대에 역세권에 대학가 복층형 임대 수익형 부동산인 '광진 아스하임Ⅲ차'이 분양중이다. 연면적 3,556.61㎡, 지하 2층~지상 11층, 총 주거용 95세대(오피스텔 66실, 도시형 생활주택 29세대)와 근린생활시설로 구성된다. 건국대, 세종대, 한양대 등 약5만 5천여명의 재학생과 성수IT산업개발 진흥구역 1만1000여명, 건대병원, 롯데백화점 등 근무자 등 탄탄한 배후세대를 확보했다. 오피스텔과 도시형 생활주택의 수익률은 대출 60%를 감안하면 10%대로 2016년 4월 준공예정이다.

○서울 강서 마곡지구 ‘마곡 동익 드 미라벨’=동익건설은 서울 강서구 마곡지구 I7-1,2블록에 들어서는 상업시설인 '동익 드 미라벨' 1층 회사보유분을 선착순 분양한다. 지하 1층~지상 8층으로, 연면적 4만4297㎡ 규모로 지상 1~2층과 8층에는 168개의 점포가, 3~7층에는 620대를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다. 80%의 전용률과 사거리 코너입지로 가시성과 접근성이 용이하다.

○경기 평택 포승지구 ‘평택 스마트빌 포레’=경기도 평택 포승국가산업단지 內 중심상권에 바다 조망이 되는 임대수익형 부동산인 '스마트빌 포레'가 분양중이다. 지하 1층부터 지상 16층 규모로 1층은 26개 근린생활시설,지상 2~4층은 주차장, 지상 5~12층 소형 아파트(도시형 생활주택) 291가구와 지상 13~16층 오피스텔 148실로 구성된다. 오피스텔과 도시형 생활주택은 계약금 15%, 1차 중도금 15%, 2·3차 중도금 35% 무이자 조건으로 최대 60%까지 대출이 가능하며 실투자금은 3,000만원대다.

○서울 강동 천호동 ‘강동역 파밀리에 테라자’=신동아건설은 5호선 강동역과 바로 연결된 초역세권 상가인 '강동역 파밀리에 테라자'를 분양중이다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개, 총 76개 점포가 공급되며 휴식과 새로운 테마, 맛과 멋을 함께 즐길 수 있는 테라스 특화 스트리스형 상가로 개발되어 개방감이 높고 가시성과 접근성이 뛰어나다. 중심에는 이벤트를 열 수 있는 중앙 선큰광장을 만들었고, 폭 8m의 넓은 보행통로로 스트리트 상가의 특징을 잘 살려 이용객들의 만족도를 높일 예정이다.

○경기 하남 미사강변도시 ‘미사 파크뷰’=경기 하남 미사강변도시 중심상업지구 수변 4-2블록 수변 상가인 ‘파크뷰’가 분양중이다. 지하 2층~지상 3층, 연면적 3593.40㎡(약 1087평) 규모로 주차장은 쾌적하고 넓은 주차대수, 수변공원과 3차로 이면도로를 접하고 있다. 총 38개 점포로 중도금 40% 무이자 혜택, 저금리시대에 합리적인 계약조건과 분양가로 높은 관심을 보이고 있으며 2016년 6월 준공예정이다.

○서울 강서 마곡지구 ‘보타닉 파크타워’=서울의 마지막 노른자위 택지지구인 마곡지구 C2-4블럭에 ‘보타닉파크타워’ 소형 오피스와 상가를 분양중이다. 연면적 23,562㎡, 지하 6층~지상 13층 규모로 지하 1층~지상 4층, 12층 근린생활시설, 업무시설은 지상 5층~지상 12층으로 142실로 주차공간도 지하 5층~지하 2층까지 구성된다. 마곡지구 섹션 오피스 ‘보타닉파크타워’의 입지는 북측 18m, 남측 12m의 도로 접한다. 

○서울 강서 마곡지구 ‘더 랜드파크’=마곡지구 골드블럭에 입지한 더랜드파크가 오피스와 상가 공급을 앞두고 있다. 연면적 59,614.31㎡, 3개동, 지하 3층~지상 13층, 북측 12m, 서측 12m, 남측 18m 도로에 접해 있으며 업무시설과 근린생활시설로 구성되며 총 주차대수는 511대다. 지상 1층~3층은 상가 193실, 지상 4층~13층은 섹션 오피스 596실로 구성돼 메머드급 규모에 걸 맞는 부대편의시설과 넓은 주차공간을 확보했으며, 오피스 전체 호실에 발코니를 무상으로 제공하는 장점을 갖춰 입주기업들에게 큰 인기를 누릴 것으로 예상된다.

장경철 기자  2002cta@naver.com

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